부동산 권리분석이란?

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🧭 1. 부동산 권리분석의 목적

권리분석의 최종 목적은 다음과 같습니다:

• 부동산의 실질적인 소유자 및 권리관계 파악
• 법적 분쟁 요소 또는 제한 사항 사전 확인
• 향후 매매, 담보 설정, 임대차 등 계약의 법적 위험 예방
• 제 사용 가능 여부 및 경제적 가치 평가

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🗂️ 2. 권리분석 대상 주요 권리 (종류별 설명)

✅ (1) 소유권 관련

• 등기부등본 '갑구' 확인: 소유자의 이름, 주소, 소유권 이전 사유(매매, 증여, 상속 등)
• 등기의 연속성 확인: 등기된 권리자가 합법적으로 이전된 것인지 확인
• 중복 등기, 위조 의심, 상속 분쟁 여부 등 확인 필요

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✅ (2) 제한물권 및 담보권

등기부등본 '을구'에 기재

• 저당권 / 근저당권: 금융기관 등 채권자가 돈을 회수하지 못하면 해당 부동산을 경매로 넘길 수 있음
  → 말소 조건, 채권최고액, 채무자 일치 여부 확인
• 가압류 / 압류: 채권자가 소송 중인 채권 회수를 위해 부동산 처분을 금지해 놓은 상태
  → 거래 진행 시 반드시 말소되어야 안전
• 가등기: 향후 매매계약 확정 시 본등기를 하기 위한 사전조치
  → 가등기권자와 매매계약자는 충돌 가능성이 있음
• 유치권(등기 없음): 건물공사대금 미지급 시 시공업자가 건물 점유 및 유치 가능
  → 현장 점유 여부 등 실사로 확인해야 함

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✅ (3) 용익권 (사용할 수 있는 권리)

• 전세권: 전세 보증금 반환 전까지 독립된 사용·수익 권리. 등기 필요
• 지상권: 타인의 토지에 건물 등을 지을 수 있는 권리. 일반적으로 매각 시 지상권은 존속
• 지역권: 인접 부지로 통행하거나, 도로·하수관 등 사용 권리 부여됨

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✅ (4) 임차권

• 주택임차권 등기: 확정일자 + 전입신고 완료된 임차인은 대항력·우선변제권 보유
• 상가임차인도 확정일자와 사업자등록이 기준
• 세입자 정보는 현장 실사, 임대차계약서 확인, 건물명도 소송 여부 확인 필요

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🔎 3. 권리분석을 위한 서류 목록 및 해석 방법

서류명주요 내용분석 포인트

등기부등본 (전체)	소유권, 저당권, 가압류 등 등기된 권리	갑구, 을구 나눠 분석
건축물대장	건물 현황, 용도, 위반건축물 여부	건폐율·용적률, 위반사항 확인
토지대장/임야대장	토지 소유, 지목, 면적 등	실제 이용 상태 일치 여부
토지이용계획확인서	용도지역, 행위제한, 개발가능성	국토계획법 상 제약 확인
현장조사	점유 실태, 무단 점유 여부	유치권, 명도 리스크 등 확인
임대차계약서	세입자 권리 확인	확정일자, 보증금, 입주일 등

 

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🚨 4. 위험 요소와 주의 사항

위험요소설명대응방법

근저당권 미말소	은행의 채권 우선권 존재	말소 조건부 계약 필수
가등기 존재	우선매수인 존재 가능성	본등기 여부 확인
가압류·압류	법적 분쟁 관련	법원 판결 또는 말소 필요
위반건축물	불법 증축 등	시청 질의 또는 이행강제금 확인
세입자 대항력	임차인이 매수인보다 우선권 가짐	보증금 반환 조건 설정 필요
지분 부동산	공유자 간 분쟁 가능성	공유자 전원의 동의 여부 확인

 

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🧾 5. 권리분석 실무 프로세스 요약

1. 등기부등본 열람 (갑구/을구)
2. 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 조회
3. 현장 실사 및 임대차 현황 조사
4. 이해관계자(은행, 세입자, 공유자)와 면담
5. 문제 발견 시 계약서 특약 작성 또는 거래 보류

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