부동산 상가 거래시 주의사항

🧾 1. 등기부등본 확인

• 소유자 확인: 거래 당사자가 실제 소유자인지 확인
• 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계: 채권자가 설정되어 있으면 매입 후 문제가 발생할 수 있음
• 전세권, 임차권 여부 확인

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🏗️ 2. 건축물대장 / 토지이용계획확인서 확인

• 용도지역/용도지구: 영업 가능 업종과 직접적으로 연결됨
• 위반건축물 여부: 불법 증축된 경우 문제가 생길 수 있음
• 건물 구조 및 노후도 확인

👉 위반건축물은 대출, 보험, 재건축 등에 큰 제약을 줄 수 있어요.

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🛍️ 3. 임대수익 및 실사용 여부 파악

• 현재 임대 중이면 보증금, 월세, 계약기간 확인
• 실사용 예정이면 공실 기간 확인 (임대수익이 없어도 버틸 수 있는지)
• 주변 상권 대비 수익률 적정성 검토

🧮 수익률 = (연간 임대료 수입 ÷ 매매가) × 100
보통 4~6% 이상이면 양호한 편

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📊 4. 입지 분석

• 유동인구 많고 접근성 좋은 위치인지
• 경쟁 업종, 업종 포화도 확인
• 상권 성장 가능성 (재개발 예정, 교통 개선 등)

특히 점포 앞 유입 동선이 중요한 경우가 많아요 (코너상가 vs 이면도로).

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⚖️ 5. 계약 시 체크사항

• 계약 조건: 매매가, 잔금일, 인도 조건
• 특약사항 꼭 기재 (기존 임차인 문제, 권리금 관련 조항 등)
• 중개 수수료 확인 (법정 기준)

✔️ 권리금이 있을 경우 반드시 계약서에 명확하게 명시하고, 권리금 계약서는 별도로 작성해야 해요.

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💳 6. 권리금 관련 유의사항

• 시설권리금, 영업권리금 구분
• 권리금 회수가 가능한지, 법적 보호 대상인지 확인
• 상가임대차보호법 적용 여부 확인

권리금 보호 조항은 전용면적 85㎡ 이하 상가에 적용되는 경우가 많음

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🏦 7. 대출 가능 여부

• 대출 한도, 이자율, 상환 조건 확인
• 은행 감정가가 실제 매매가보다 낮으면 대출이 줄어들 수 있음
• 대출 조건에 따라 수익률이 달라짐

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🔄 8. 향후 유동성 & 환금성

• 상가가 잘 팔릴만한 입지인지
• 공실 시 리스크가 큰 구조인지
• 거래 이력, 매매 속도 체크

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📋 9. 상가임대차보호법 적용 여부

• 환산보증금 기준 확인 필요 (서울은 2024년 기준 약 9억 이하 적용)
• 보호법 적용 시 임차인 보호 강해짐 (계약갱신요구권 등)
• 건물주가 되어도 기존 임차인의 권리가 우선될 수 있음

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👀 추가로 확인하면 좋은 것들

• 인근 개발계획 (재개발, 도로 확장, 공공시설 등)
• 주차 공간 유무
• 관리비 수준
• 건물의 공용공간, 유지관리 상태                                                                                                                                                  https://link.coupang.com/a/cqps42

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