부동산 계약시 체크사항

 

🧾 1. 계약 전 체크사항

1-1. 등기부등본 확인

• 발급 방법: 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 또는 동사무소에서 발급.
• 소유자: 계약 상대방과 일치하는지 확인.
• 근저당권, 압류, 가압류 등 권리사항: 채권자 설정 여부.
• 전세권/임차권 등: 기존 임차인이 있는지 여부.

1-2. 건축물대장, 토지대장 확인

• 건축물대장: 위법건축 여부 확인 (무허가·불법 증축 등).
• 토지대장: 지목, 면적, 소유관계 확인.

1-3. 현장 확인

• 건물 실사용 상태: 등기된 면적과 일치하는지.
• 접근로 유무: 도로와의 연결 상태 (맹지 여부).
• 주변 환경: 소음, 향후 개발계획 등.

1-4. 중개사 자격 확인

• 반드시 공인중개사 자격증 및 중개사무소 등록증 확인.
• 한국공인중개사협회 또는 구청에서 확인 가능.

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🖊️ 2. 계약서 작성 시 체크사항

 

2-1. 기본 정보

 

• 매수자/매도자 실명과 주민번호, 주소 정확히 기재.
• 부동산의 정확한 표시: 주소, 지번, 건물 구조, 면적 등.

2-2. 거래금액 및 지급 조건

 

• 총매매가/보증금 명시
• 계약금, 중도금, 잔금 스케줄: 날짜, 금액, 지급 방식 구체적으로.

2-3. 잔금 지급과 소유권 이전

 

• 잔금일과 등기이전일 일치하도록.
• 소유권 이전 시기, 잔금 지급 후 인도 시기 명확히.

2-4. 중개보수

 

• 법정 수수료 범위 확인 (매매/임대차에 따라 다름).
• 반드시 계약서에 기재하고, 영수증 필수 보관.

2-5. 특약사항 작성

 

• 가장 중요!
• 예시:
• 기존 임차인의 명도 책임은 매도자가 진다.
• 하자 발견 시 일정 금액 공제.
• 농지 전용허가 또는 용도변경은 매수자 책임 등.

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🧳 3. 계약 후 체크사항

 

3-1. 계약서 보관

 

• 원본은 매수자, 매도자, 중개업자 각각 보관 (3부 작성).
• 등기 시 필요하므로 안전하게 보관.

3-2. 세금 관련 체크

 

• 취득세 납부: 매매일로부터 60일 이내.
• 양도소득세: 매도자 책임. 잔금일 기준으로 납부 의무 발생.
• 부가가치세 여부: 상가나 업무용 부동산은 면세/과세 여부 확인.

3-3. 등기 이전

 

• 등기소에 소유권 이전 등기 신청 (보통 법무사가 대행).
• 필요서류: 매매계약서, 인감증명서, 주민등록등본, 등기신청서 등.
• 잔금과 동시에 등기 이전 완료하는 것이 안전.

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🚨 기타 유의사항

 

• 가계약금은 신중하게! → 해지 시 반환 분쟁 소지 큼.
• 대리인 계약 시 → 위임장과 인감증명서 필수 확인.
• 토지거래허가구역 여부: 구청에서 확인 필요. 허가 없이는 계약 무효.
• 농지 매입 시: 농지취득자격증명 필요.

 

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