부동산 양도소득세

✅ 1. 양도소득세란?

부동산(토지, 건물, 아파트 등)을 팔 때, 취득가보다 높은 가격에 팔아 생긴 이익에 대해 부과하는 세금입니다.
예: 아파트를 3억에 사서 6억에 팔았다면, 3억이 양도차익 → 이 금액에서 여러 비용과 공제를 빼고 세금을 매깁니다.

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✅ 2. 양도소득세 계산 구조

🔹 기본 공식:

 

양도소득세 = [(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율] - 누진공제

🔹 용어 설명:

• 양도가액: 부동산을 판 금액 (실제 거래가 기준)
• 취득가액: 부동산을 산 금액 (취득 당시 실제 거래가)
• 필요경비: 중개수수료, 취득세, 리모델링 비용 등
• 장기보유특별공제: 보유기간과 거주기간에 따라 공제율 적용 (최대 80%)
• 세율: 보유기간, 주택 수, 금액 등에 따라 달라짐

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✅ 3. 양도세 세율

🔸 (1) 기본 세율 (1세대 1주택, 일반자산 등)

과세표준(양도차익)세율누진공제

1,200만원 이하	6%	0
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1억5천만원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	45%~ 최고 49.5% (지방세 포함)

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🔸 (2) 다주택자 중과세 (투기지역 등)

• 2주택자: 기본세율 + 20%
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%
• 현재는 일시적 완화 중인 구간도 있으니, 시점별 확인 필요

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✅ 4. 비과세 및 감면 조건

🔹 1세대 1주택 비과세 요건 (2025년 기준)

1. 1세대 1주택이어야 함 (세대 기준)
2. 보유기간 2년 이상
3. 실거주 2년 이상 (조정대상지역 내 주택일 경우)
4. 양도가액 12억 원 이하 → 전액 비과세
   (초과 시엔 초과분만 과세)

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✅ 5. 장기보유특별공제 (주택 기준)

• 보유기간 + 거주기간 기준으로 최대 80%까지 공제
• 예시 (1세대 1주택자):
  • 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주 → 80%
  • 10년 보유 + 5년 거주 → 70% 등

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✅ 6. 신고 및 납부

• 신고 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
  • 예: 4월 10일 양도 → 7월 31일까지 신고
• 신고 방법: 홈택스 전자신고 또는 세무사 대행
• 납부: 신고 시 함께 납부 (분할납부 가능)

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✅ 7. 사례 예시

예시) 아파트를 3억에 사서 7억에 팔았다 (보유 10년, 1세대 1주택, 거주 10년)

• 양도차익: 4억
• 장기보유특별공제: 80% → 3.2억 공제
• 과세표준: 8,000만 원
• 세율: 24%, 누진공제 522만 원
• 양도세 약 계산: (8천만 × 24%) - 522만 = 약 1,398만 원
• 지방소득세 별도 부과(10%)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  https://link.coupang.com/a/coIxCv

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